Wenn zwischen Kaufvertrag und Schlüsselübergabe ein Schaden eintritt, entscheidet die Klausel zu Nutzen und Gefahr, wer Risiko, Kosten und Ertrag trägt. Beim Grundstückkauf bestimmt Art. 220 OR grundsätzlich den Eigentumsübergang im Grundbuch, sofern der Vertrag nichts anderes festlegt. Genau diese Vertragsklausel ist massgebend.
Was gehört ins Übergabeprotokoll?
- Datum und exakte Uhrzeit der Übergabe sowie Bezug auf die Vertragsklausel
- Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und Wärme – mit Zählernummern und Fotos
- Alle Schlüssel, Chips, Codes und Fernbedienungen mit Anzahl
- Heizung, Geräte, Bedienungsanleitungen, Wartungsunterlagen und Garantien
- Tankstände, falls relevant
- Sichtbare Schäden und offene Punkte – präzise beschrieben und fotografiert
- Unterschriften aller Beteiligten
Sichtbare Schäden nicht wegformulieren
Das Protokoll ersetzt keine technische Expertise, hält aber den Zustand zur Übergabe fest. «Kellerfenster links beschädigt, Foto 12; keine Reparatur durch Verkäufer vereinbart» ist wesentlich besser als «Keller wie besichtigt». Für offene Punkte gehören Frist, Zuständigkeit und Nachweis hinein.
Was vorher im Kaufvertrag stehen sollte
Übergabetermin, Zeitpunkt von Nutzen und Gefahr, Inventarliste, Räumungs- und Reinigungsstandard, offene Arbeiten, Nebenkostenstichtag und Tankinhalt sind vorab zu regeln. Bei Leerstand braucht es zusätzlich Klarheit zu Versicherung und Obhut.
Fazit
Ein gutes Übergabeprotokoll macht den Besitzwechsel nachvollziehbar und verhindert spätere Streitigkeiten über Schlüssel, Zustand und Kosten.