Ein Kaufvertrag wird im Herbst 2026 unterschrieben – die Übergabe, der Kaufpreis und der Wechsel von Nutzen und Gefahr erfolgen aber erst im Sommer 2027. Für Verkäufer und Käufer ist dann vor allem eines wichtig: Den Vertragstermin, den Eigentumsübergang und die Sicherung der Grundstückgewinnsteuer sauber auseinanderzuhalten.
Kurzantwort: Liegt Eigentumsübertragung und wirtschaftlicher Vollzug tatsächlich erst 2027, fällt die Grundstückgewinnsteuer im Regelfall auch erst 2027 an. Die öffentliche Beurkundung 2026 macht den Käufer noch nicht automatisch zum Eigentümer. Im Aargau kann der Beurkundungstag für die Besitzdauer dennoch relevant sein.
Das Praxisbeispiel: Vertrag 2026, Übergabe 2027
- Oktober 2026: Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet.
- 31. Dezember 2026: Der Käufer ist noch nicht im Grundbuch eingetragen; Kaufpreis, Besitz sowie Nutzen und Gefahr bleiben beim Verkäufer.
- Juli 2027: Kaufpreis fliesst, Schlüssel werden übergeben, Nutzen und Gefahr wechseln und der Eigentumsübergang wird vollzogen.
In dieser Konstellation ist nicht das Datum auf dem Vertrag allein entscheidend. Massgebend ist, wann das Eigentum oder eine wirtschaftlich gleichkommende Verfügungsmacht wirklich auf den Käufer übergeht. Eine nur aufgeschobene Übergabe sollte deshalb im Vertrag unmissverständlich geregelt sein.
Diese Zeitpunkte sind nicht dasselbe
Öffentliche Beurkundung
Sie macht den Grundstückkaufvertrag gültig und verbindlich. Sie ist aber noch kein automatischer Eigentumsübergang. Gerade bei einer Übergabe im Folgejahr ist deshalb wichtig, ob der Vertrag den Übergang aufschiebt oder dem Käufer bereits vorher weitgehende wirtschaftliche Rechte einräumt.
Grundbuch und Eigentum
Bei der gewöhnlichen Grundstückveräusserung ist der Grundbucheintrag der zentrale Schritt für den Eigentumswechsel. Es gibt Sonderfälle, in denen ein Rechtsgeschäft steuerlich bereits wie eine Veräusserung wirkt. Bei einer langen Zwischenphase gehört diese Frage deshalb auf die Notariats- und Steuercheckliste.
Nutzen und Gefahr
Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer typischerweise Ertrag, laufende Kosten und das Risiko eines Schadens. Nutzen und Gefahr fallen oft mit Besitz und Zahlung zusammen. Sie sind ein starkes praktisches Indiz für den wirtschaftlichen Vollzug, ersetzen aber nicht die Prüfung von Vertrag und Grundbuch.
Kaufpreiszahlung
Die Zahlung steuert vor allem die Liquidität. Eine spätere Kaufpreiszahlung verschiebt die Steuer nicht automatisch. Sie hilft aber bei der Vertragsgestaltung: Die Steuer-Sicherstellung kann direkt aus dem Kaufpreis abgewickelt werden.
Aargau: Besitzdauer und Steuerjahr sauber trennen
Im Kanton Aargau ist bei öffentlich beurkundeten Geschäften der Beurkundungstag für die Berechnung der Besitzdauer bedeutsam. Das kann die Tarifstufe beeinflussen. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass eine bis 2027 aufgeschobene Eigentumsübertragung bereits als Gewinn im Steuerjahr 2026 definitiv abzurechnen ist.
Für die Praxis heisst das: Der Vertrag muss ausdrücklich sagen, wann Eigentum, Besitz sowie Nutzen und Gefahr übergehen. Bei einem 2026 beurkundeten und erst 2027 vollzogenen Verkauf sollte der Notar die kantonale Abwicklung für den konkreten Vertrag vor der Beurkundung mit der zuständigen Steuer- oder Bezugsbehörde abstimmen.
Warum der Käufer die Sicherstellung verlangen sollte
Die Grundstückgewinnsteuer ist wirtschaftlich eine Steuer des Verkäufers. Sie kann aber für den Käufer zum Risiko werden, weil Kantone ihre Forderung über ein gesetzliches Pfandrecht am verkauften Grundstück sichern können. Bezahlt der Verkäufer später nicht, darf der Käufer nicht einfach davon ausgehen, dass das Thema mit der Kaufpreiszahlung erledigt ist.
Aargau: gesetzliches Grundpfandrecht mit 3 Prozent sichern
§ 234a StG/AG sieht für die Grundstückgewinnsteuer ein gesetzliches Grundpfandrecht vor. Für die Sicherstellung wird pauschal mit 3 Prozent des Kaufpreises gerechnet – bei einem Tausch mit 3 Prozent des Verkehrswerts. Es sind 3 Prozent, nicht 3 Promille.
Beispiel: Verkaufspreis CHF 1’000’000 → 3 Prozent Sicherstellung = CHF 30’000.
Diese CHF 30’000 sind nicht automatisch die definitive Grundstückgewinnsteuer. Sie sichern das gesetzliche Grundpfandrecht, bis die definitive Steuer veranlagt und bezahlt ist.
In der Praxis wird die Sicherstellung im Kaufvollzug mit Notar und zuständiger Bezugsbehörde vereinbart – etwa durch eine Zahlung aus dem Kaufpreis an die Behörde oder durch eine von ihr akzeptierte Sicherheit. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung im Vertrag, sondern dass die konkrete Lösung von der zuständigen Stelle anerkannt wird.
Solothurn: Vorausberechnung statt Pauschalannahme
Auch in Solothurn besteht ein gesetzliches Pfandrecht am verkauften Grundstück. Der Käufer kann beim kantonalen Steueramt eine Vorausberechnung der voraussichtlichen Grundstückgewinnsteuer verlangen. Diese kann zum Beispiel direkt an das Steueramt bezahlt oder über ein Sperrkonto beziehungsweise eine Treuhand- oder Banklösung gesichert werden. Welche Sicherheit im Einzelfall akzeptiert wird, ist vor dem Vollzug verbindlich zu klären.
Vier Punkte für den Kaufvertrag
- Eigentumsübergang, Grundbuch, Besitz sowie Nutzen und Gefahr mit exaktem Datum festhalten.
- Regeln, wer bis zur Übergabe Erträge, Unterhalt, Schäden und Versicherungen trägt.
- Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer als separaten Vollzugsschritt vereinbaren.
- Bei Jahreswechsel oder hoher Steuerlast die konkrete Praxis des zuständigen Kantons vorher schriftlich bestätigen lassen.
Dieser Beitrag dient der ersten Orientierung. Steuerliche und rechtliche Folgen hängen vom Kanton, dem konkreten Vertrag, dem Grundbucheintrag und der wirtschaftlichen Ausgestaltung ab.