Ein Haus mit zwei Wohnungen in Adelboden kann für Käuferinnen und Käufer attraktiv sein: Eine Einheit als Ferienwohnung, die andere langfristig vermietet. Entscheidend ist aber nicht die Anzahl Wohnungen, sondern die konkrete Nutzungsauflage jeder Einheit. Ist eine Wohnung als Erstwohnung bewilligt und im Grundbuch angemerkt, darf sie weder als zweite Ferienwohnung noch als Ausweichlösung bei Leerstand verwendet werden.
Kurzantwort
Ja, der Kauf kann möglich und sinnvoll sein. Die belastete Wohnung muss jedoch dauerhaft von mindestens einer natürlichen Person bewohnt werden, die ihren tatsächlichen Lebensmittelpunkt in Adelboden hat und dort ihre Schriften hinterlegt hat. Die frei nutzbare Einheit kann der Eigentümer nur dann selbst als Ferienwohnung verwenden, wenn sie keine eigene Nutzungsbeschränkung trägt. Eine Gesellschaft kann Eigentümerin oder Vermieterin sein; sie ersetzt aber keine Person mit echtem Erstwohnsitz.
Warum Adelboden besonders ist
Adelboden gehört zu den Tourismusgemeinden, in denen das Zweitwohnungsrecht besonders wichtig ist. In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen neue Zweitwohnungen grundsätzlich nicht bewilligt werden. Neue Wohnungen dürfen namentlich als Erstwohnungen oder als touristisch bewirtschaftete Wohnungen mit klarer Nutzungsauflage bewilligt werden. Für bestehende Objekte ist deshalb immer der konkrete Bewilligungsentscheid, der Grundbuchauszug und die bisherige Nutzung zu lesen – nicht nur das Exposé.
Was eine Erstwohnungsauflage praktisch verlangt
Eine Erstwohnung ist nach dem Zweitwohnungsgesetz eine Wohnung, die von mindestens einer Person genutzt wird, welche in der Gemeinde ihren Lebensmittelpunkt und ihre Schriften hat. Die Anmeldung bei der Einwohnerkontrolle ist wichtig, genügt für sich allein aber nicht. Massgebend ist die tatsächliche Lebensführung: Wohnen, Alltag, familiäre und berufliche Bindungen müssen insgesamt auf einen dauerhaften Aufenthalt in Adelboden hinweisen.
- Zulässig: langfristige Vermietung an eine Person oder Familie mit echtem Erstwohnsitz in Adelboden.
- Nicht zulässig: reine Wochenendnutzung, wechselnde Feriengäste oder eine Briefkastenlösung.
- Riskant: Leerstände als Anlass zu nehmen, die belastete Einheit vorübergehend selbst als Ferienwohnung zu nutzen.
Vermietung und eigene Feriennutzung
Die Erstwohnungsauflage schliesst eine Vermietung nicht aus. Sie verlangt jedoch, dass der Mieter die Wohnung tatsächlich als Hauptwohnsitz nutzt. Ist die zweite Einheit frei von einer solchen Auflage, darf der Eigentümer sie selbst für Ferien nutzen. Die beiden Wohnungen müssen rechtlich und tatsächlich sauber getrennt beurteilt werden. Die Belastung der einen Wohnung «färbt» nicht automatisch auf die andere ab – und umgekehrt hebt die freie Nutzung der einen Einheit die Auflage der anderen nicht auf.
Grundbuch, Baubewilligung und Kontrolle
Eine Nutzungsbeschränkung wird im Baubewilligungsverfahren angeordnet und in der Regel im Grundbuch angemerkt. Sie folgt dem Objekt beim Verkauf. Der Käufer übernimmt deshalb nicht nur das Gebäude, sondern auch die öffentlich-rechtliche Bindung. Vor einer Reservation oder Unterzeichnung sollten Grundbuchauszug, Baubewilligung, allfällige Nachträge und das kommunale Wohnungsinventar eingeholt werden. Die Gemeinde kann für den Vollzug Angaben zur Nutzung verlangen.
Kann eine AG oder GmbH die Erstwohnung «lösen»?
Nein. Eine Firma kann die Liegenschaft erwerben, verwalten oder als Vermieterin auftreten. Sie kann auch einen echten Mietvertrag mit einer Person abschliessen, die in Adelboden dauerhaft wohnt. Entscheidend bleibt aber die reale Nutzung durch natürliche Personen. Eine Gesellschaft ist keine Erstwohnerin und beseitigt weder die Grundbuchanmerkung noch die Nutzungsauflage. Konstruktionen ohne echte dauerhafte Wohnnutzung bergen ein erhebliches Vollzugs- und Vertragsrisiko.
Was bedeutet die Auflage für den Verkaufspreis?
Eine Erstwohnungsauflage verkleinert den Kreis der Kaufinteressenten und begrenzt die Eigennutzung. Deshalb ist die belastete Wohnung nicht einfach mit einer frei nutzbaren Ferienwohnung vergleichbar. Einen pauschalen Abschlag gibt es aber nicht: Lage, Fläche, Zustand, Vermietbarkeit, Mietvertrag, Ertrag und die rechtliche Situation der zweiten Einheit sind ausschlaggebend.
In der Praxis sollte das Objekt in zwei Wertbausteine zerlegt werden: die frei nutzbare Einheit nach dem Ferienwohnungsmarkt und die belastete Einheit nach ihrer zulässigen Dauervermietung beziehungsweise dem nachhaltig erzielbaren Ertrag. Erst die Summe – zuzüglich oder abzüglich objektspezifischer Faktoren – ergibt einen nachvollziehbaren Kaufpreis. Wer die Auflage ignoriert, zahlt leicht einen Ferienwohnungspreis für eine Wohnung, die rechtlich nicht als Ferienwohnung nutzbar ist.
Checkliste vor der Offerte
- Aktuellen Grundbuchauszug und Wortlaut der Anmerkung verlangen.
- Baubewilligung und allfällige Ergänzungen zur Nutzung prüfen.
- Bei der Gemeinde Adelboden die geplante Nutzung schriftlich vorbesprechen.
- Für die Erstwohnung einen realistischen Dauer-Mietzins und die Nachfrage prüfen.
- Freie und belastete Einheit getrennt bewerten lassen.
- Die Nutzung, Sicherheiten und Informationspflichten im Kaufvertrag klar regeln.
Häufige Fragen
Darf ich die Erstwohnung an meine eigene Firma vermieten?
Eine Vermietung an eine Firma kann zivilrechtlich möglich sein. Für die Zweitwohnungsauflage zählt jedoch weiterhin, ob eine natürliche Person die Wohnung tatsächlich als Erstwohnsitz nutzt. Eine blosse Firmenadresse oder gelegentliche Nutzung reicht nicht.
Darf ich die andere Wohnung selbst für Ferien nutzen?
Ja, sofern diese Einheit selbst frei nutzbar ist. Das muss anhand der konkreten Unterlagen geprüft werden.
Kann die Gemeinde die Nutzung später prüfen?
Ja. Das Zweitwohnungsrecht wird über die kommunalen Wohnungsinventare vollzogen. Bei Unklarheiten sollte die geplante Nutzung vor dem Kauf schriftlich mit der zuständigen Stelle geklärt werden.
Der entscheidende Praxisfall: Käufer aus Aargau, Mieter bleibt in Adelboden
Ja – das Haus kann grundsätzlich auch von einer Person aus dem Kanton Aargau gekauft werden. Eine Erstwohnungsauflage verlangt in der Regel nicht, dass der Eigentümer selbst in dieser Wohnung wohnt. Sie verlangt, dass die belastete Wohnung tatsächlich als Erstwohnung genutzt wird.
Bleibt der langjährige Mieter in der unteren Wohnung und hat er seinen tatsächlichen Lebensmittelpunkt sowie seine Schriften in Adelboden, kann diese Wohnung die Erstwohnungsauflage weiterhin erfüllen. Ob der Käufer Ortsbürger ist, in Adelboden wohnt oder aus einem anderen Kanton kommt, ist dafür nicht der ausschlaggebende Punkt. Entscheidend ist die reale Wohnnutzung durch mindestens eine natürliche Person.
Das bedeutet für das konkrete Haus: Der Käufer darf Eigentümer werden, den bestehenden Erstwohnungs-Mieter weiter wohnen lassen und die obere Wohnung selbst als Ferienwohnung nutzen – aber nur, wenn die obere Wohnung nach Grundbuch, Baubewilligung und ihrer bisherigen rechtlichen Einordnung tatsächlich frei als Zweitwohnung nutzbar ist.
Worauf der Käufer vor dem Kauf bestehen sollte
- Den Wortlaut der Nutzungsauflage prüfen: «Erstwohnung» ist nicht dasselbe wie eine ausdrücklich eigentümerbezogene Hauptwohnsitzpflicht.
- Den bestehenden Mietvertrag, die Dauer des tatsächlichen Wohnens und die Anmeldung bei der Einwohnerkontrolle dokumentieren.
- Von der Gemeinde Adelboden vor dem Kauf schriftlich bestätigen lassen, dass die geplante Konstellation – Mieter unten, Feriennutzung oben – mit der konkreten Auflage vereinbar ist.
- Für den Fall eines Auszugs regeln: Die belastete Wohnung darf nicht einfach leer stehen oder zur zusätzlichen Ferienwohnung werden. Es braucht wieder eine Person mit echtem Erstwohnsitz.
Der Käufer hat also nicht «keine Chance». Der Kauf kann gerade mit einem seit Jahren tatsächlich in Adelboden wohnenden Mieter gut funktionieren. Das Risiko liegt nicht beim Wohnsitz des Käufers, sondern darin, die konkrete Grundbuchanmerkung oder Baubewilligung ungelesen zu übernehmen – oder nach einem späteren Mieterwechsel keine rechtmässige Erstwohnungsnutzung mehr sicherzustellen.
Die konkrete Nutzungsauflage kann je nach Bewilligung abweichen. Vor der Unterschrift sind Grundbuchauszug, Baubewilligung, Mietvertrag und die schriftliche Einschätzung der Gemeinde Adelboden zusammen zu prüfen.