Festhypothek oder SARON: Welche Fragen Eigentümer zuerst klären sollten

Die Ausgangslage im Sommer 2026

Die Schweizerische Nationalbank beliess den SNB-Leitzins am 18. Juni 2026 bei 0 Prozent. Der SARON lag beim Handelsschluss am 6. August 2026 bei −0,06 Prozent. Diese Werte beschreiben die geldpolitische und geldmarktbezogene Ausgangslage, sind aber keine Hypothekarofferten. Eine Bank berücksichtigt zusätzlich ihre Marge, die Belehnung, die Bonität, die Laufzeit, das Objekt und ihre Refinanzierung.

Die Frage «Fest oder SARON?» lässt sich deshalb nicht mit einem aktuellen Zinssatz beantworten. Sie betrifft vielmehr die Verteilung eines Risikos: Bei einer Festhypothek wird der Preis für Planbarkeit im Voraus vereinbart. Bei einer SARON-Hypothek bleibt ein Teil der künftigen Belastung offen.

Wie funktioniert eine SARON-Hypothek?

Der SARON ist ein Referenzzinssatz für den besicherten Schweizer Franken-Geldmarkt. Für länger laufende Verträge wird aus den täglichen Werten ein aufgezinster SARON Compound berechnet. Bei Hypotheken kommt zur vereinbarten Referenzgrösse eine feste Kundenmarge der Bank. Abrechnungsperiode, Zinsuntergrenze, Kündigungsfristen und Wechselmöglichkeiten ergeben sich aus dem Vertrag.

Eigentümer benötigen deshalb eine ausreichende Liquiditätsreserve. Wer nur bei der heutigen Belastung genügend Spielraum hat, trägt bei einem Zinsanstieg ein unnötig hohes Risiko. Auch die bankinterne Tragbarkeit wird üblicherweise nicht allein mit dem aktuellen Kundenzins beurteilt.

Wie funktioniert eine Festhypothek?

Bei einer Festhypothek werden Zinssatz und Laufzeit vertraglich festgelegt. Das erleichtert die Budgetplanung. Gleichzeitig kann eine vorzeitige Auflösung teuer werden, beispielsweise bei einem Verkauf, einer Scheidung oder einer unerwarteten Veränderung der Finanzierung. Ob eine Übernahme durch Käufer oder eine Übertragung auf ein anderes Objekt möglich ist, hängt von Bank, Vertrag und neuer Situation ab.

Sieben Fragen vor dem Entscheid

1. Wie lange passt die Finanzierung sicher zur Immobilie?

Ein geplanter Verkauf, eine Pensionierung, eine Erbschaft oder ein beruflicher Ortswechsel können den Zeithorizont verkürzen. Eine Laufzeit sollte nicht länger gewählt werden als die realistisch absehbare Nutzung, ohne die Folgen eines vorzeitigen Ausstiegs zu verstehen.

2. Welche Mehrbelastung kann der Haushalt tragen?

Für eine SARON-Lösung sollte nicht nur die aktuelle Rechnung geprüft werden. Ein Szenario mit deutlich höherem Referenzzins zeigt, ob genügend Reserve vorhanden ist. Dabei gehören Unterhalt, Nebenkosten, Amortisation und Steuern ebenfalls ins Haushaltsbudget.

3. Wie wichtig ist ein exakt planbares Budget?

Manche Eigentümer gewichten Kostensicherheit höher als die Chance auf tiefere variable Zinsen. Das ist keine Schwäche, sondern eine finanzielle Priorität. Andere verfügen über hohe Reserven und können Schwankungen bewusst tragen.

4. Welche Kündigungs- und Wechselregeln gelten?

SARON-Verträge unterscheiden sich bei Mindestlaufzeit, Kündigungsfrist, Zinsuntergrenze und Wechsel in ein Festmodell. Auch Festhypotheken unterscheiden sich bei Ausstieg, Übertragung und Vorfälligkeitsentschädigung. Verglichen werden sollten Vertragsbedingungen, nicht nur Werbezinsen.

5. Sollen mehrere Tranchen kombiniert werden?

Unterschiedliche Laufzeiten können Fälligkeiten verteilen. Zu viele oder stark versetzte Tranchen können jedoch einen späteren Bankwechsel erschweren, weil nie die gesamte Finanzierung gleichzeitig frei wird. Einfachheit ist ebenfalls ein Wert.

6. Wie sehen Belehnung und Amortisation aus?

Eine tiefere Belehnung verbessert häufig den finanziellen Spielraum. Eigentümer sollten klären, welche Teile amortisiert werden müssen, wie direkte und indirekte Amortisation wirken und was sich bis zur Pensionierung verändert.

7. Was passiert bei einem Verkauf?

Vor allem bei längeren Festlaufzeiten sollte die Bank schriftlich erläutern, wie eine vorzeitige Ablösung berechnet wird. Eine Finanzierung ist Teil der Verkaufsplanung, weil eine Vorfälligkeitsentschädigung den Nettoerlös beeinflussen kann.

Keine Produktwahl ohne Gesamtrechnung

Ein sinnvoller Vergleich enthält mindestens den Referenzzins beziehungsweise Festzinssatz, die Bankmarge, Gebühren, Amortisation, Vertragsdauer, Kündigungsfristen und ein Zinsanstiegsszenario. Zudem sollte die Finanzierung zur langfristigen Instandhaltung passen. Ein knapp kalkulierter Haushalt verschiebt notwendige Arbeiten oft auf später, was den Zustand und damit die Vermarktbarkeit der Immobilie beeinträchtigen kann.

Die FINMA weist seit Jahren auf die Bedeutung einer nachhaltigen Tragbarkeit und auf Risiken im Immobilien- und Hypothekarmarkt hin. Das betrifft nicht nur Banken. Auch Eigentümer profitieren davon, wenn eine Finanzierung nicht auf einem einzigen günstigen Szenario beruht.

Was bedeutet das für Immobilieneigentümer?

Bestehende Hypotheken sollten nicht erst wenige Wochen vor der Fälligkeit geprüft werden. Sinnvoll ist eine geordnete Übersicht über Laufzeiten, Margen, Amortisation, Vorsorgebezug, Renovationsbedarf und Liquiditätsreserve. Wer mehrere Offerten vergleicht, sollte dieselbe Laufzeit und dieselben Annahmen verwenden.

Der bereits veröffentlichte Beitrag zu Zinsen und Immobilienmarkt ordnet die übergeordnete Marktwirkung ein. Die vorliegende Entscheidungshilfe konzentriert sich bewusst auf die persönliche Finanzierungsstruktur.

Was bedeutet das für einen möglichen Verkauf?

Bei einem Verkauf sollten Eigentümer frühzeitig eine Ablöserechnung oder zumindest die vertragliche Berechnungsmethode anfordern. Relevant sind Fälligkeiten, mögliche Vorfälligkeitskosten, die Löschung oder Übertragung von Schuldbriefen sowie die zeitliche Abstimmung mit dem Kaufvertrag. Eine offene Hypothek ist kein Hinderungsgrund, sie muss aber in Terminplan und Nettoerlös berücksichtigt werden.

Für die Preisstrategie bleibt die Finanzierung des Eigentümers vom Marktwert zu trennen. Käufer beurteilen das Objekt, ihre eigene Tragbarkeit und ihre Bankkonditionen. Ein persönlicher Finanzierungsdruck rechtfertigt keinen höheren Angebotspreis.

Einordnung für die Region Zofingen

Das Mandatsgebiet umfasst städtische, suburbane und ländliche Wohnlagen in mehreren Kantonen. Kaufpreise, Renovationsbedarf und Zielgruppen unterscheiden sich entsprechend. Bei älteren Einfamilienhäusern können energetische Investitionen und Unterhalt einen grösseren Teil des Finanzierungsbudgets beanspruchen. Bei Eigentumswohnungen kommen Erneuerungsfonds und geplante gemeinschaftliche Arbeiten hinzu. Diese objektspezifischen Faktoren gehören neben dem Hypothekarmodell in die Gesamtrechnung.

„Die passende Hypothek ist nicht jene, die in einer Prognose am besten aussieht. Sie ist jene, die auch dann noch zur Immobilie und zum Leben passt, wenn sich Zinsen oder Pläne verändern.“

Remo Tenisch, zertifizierter Immobilienmakler SAQ, Zofingen

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