Was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts für Wohneigentümer?
Der Systemwechsel kommt am 1. Januar 2029. Was bis dahin gilt und warum Eigentümer Finanzierung, Unterhalt und Verkauf frühzeitig gemeinsam planen sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Reform tritt am 1. Januar 2029 in Kraft; bis Ende 2028 gelten die bisherigen Regeln.
- Der Eigenmietwert für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften entfällt, gleichzeitig werden Abzüge stark eingeschränkt.
- Die Wirkung hängt von Hypothek, Unterhaltsbedarf, Kanton und persönlicher Steuersituation ab.
Was wurde beschlossen?
Volk und Stände nahmen im September 2025 die Verfassungsänderung zu kantonalen Objektsteuern auf Zweitliegenschaften an und machten damit den Weg für den Systemwechsel frei. Der Bundesrat setzte die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft. Bis Ende 2028 wird der Eigenmietwert weiterhin als Einkommen erfasst; die bisherigen Regeln zu Schuldzinsen und Unterhaltskosten bleiben grundsätzlich anwendbar.
Was ändert sich ab 2029?
Für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften entfällt der Eigenmietwert. Im Gegenzug werden Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen auf Bundesebene stark eingeschränkt. Vorgesehen ist ein zeitlich begrenzter, degressiver Schuldzinsenabzug für bestimmte Ersterwerber. Kantone können in einzelnen Bereichen eigene Regelungen treffen und auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften eine besondere Objektsteuer einführen.
Finanzierung und Unterhalt zusammen betrachten
Eine vorschnelle Amortisation nur aus Steuergründen kann Liquidität und Vorsorge beeinträchtigen. Ebenso sollte eine Sanierung nicht allein wegen eines möglichen Abzugs vorgezogen werden. Massgebend sind technischer Zustand, Handwerkerverfügbarkeit, Förderbedingungen, Finanzierung und die kantonale Steuerpraxis.
Hypothek
Schuldzinsabzug, Amortisation und Liquiditätsreserve gemeinsam prüfen.
Unterhalt
Werterhaltende und wertvermehrende Arbeiten sauber dokumentieren.
Zweitliegenschaft
Mögliche kantonale Objektsteuer separat beobachten.
Verkauf
Steuerfolgen und Investitionsbedarf früh in die Preisstrategie einordnen.
Was bedeutet das für einen geplanten Verkauf?
Bis 2029 können Käufer und Verkäufer unterschiedliche steuerliche Zeithorizonte haben. Ein gut unterhaltenes Objekt mit klar belegten Investitionen bleibt leichter einzuordnen. Sanierungsbedarf sollte transparent ausgewiesen werden; er verschwindet nicht mit der Reform. Bei Erbgang, Ersatzbeschaffung, Stockwerkeigentum oder Geschäftsvermögen gelten zusätzliche Regeln.
Der sinnvolle nächste Schritt
Erstellen Sie eine Übersicht über Hypothek, Unterhaltsplanung, wertvermehrende Investitionen und Verkaufsabsicht. Besprechen Sie steuerliche Entscheidungen mit der zuständigen Fachperson im Wohnkanton. Eine Immobilienbewertung zeigt ergänzend, wie der Markt Zustand und Investitionsbedarf heute einpreist.
„Die Reform verändert die Steuerlogik, nicht automatisch den Marktwert. Für Eigentümer lohnt sich jetzt eine saubere Gesamtsicht auf Hypothek, Unterhalt und persönliche Pläne.“
Remo Tenisch, zertifizierter Immobilienmakler SAQ, Zofingen
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Ihre Immobilie persönlich einordnen
Allgemeine Regeln werden erst mit Lage, Zustand, Unterlagen und Ihren Zielen konkret. Gerne beurteile ich Ihre Immobilie persönlich und unverbindlich.
Quellen und Datenstand
- Bundesrat: Reform tritt am 1. Januar 2029 in Kraft
- Eidgenössische Abstimmungserläuterungen vom 28. September 2025
- ESTV: Steuermäppchen 2025
Datenstand: 7. August 2026. Dieser Beitrag ist eine allgemeine, unverbindliche Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Energieberatung. Kantonale Praxis und der konkrete Einzelfall sind separat zu prüfen.